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근저당 설정이란 부동산을 담보로 대출받을 때 채권 최고액을 정해두고 그 한도 내에서 여러 채무를 담보하는 권리를 등기부에 기록하는 것입니다. 실제 대출금보다 120~130% 높게 설정되며, 집을 사거나 전세 계약할 때 반드시 확인해야 하는 핵심 정보입니다.
✅ 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정됩니다
✅ 등기부등본 '을구'에서 근저당권 설정 여부와 금액을 확인할 수 있습니다
✅ 전세 계약 시 근저당 금액과 전세금의 합이 집값의 80% 이하면 안전합니다
📅 2025-01-05 업데이트 | ✅ 검증: 법제처 생활법령정보, 금융감독원 표준약관 기준
근저당 설정이란 무엇인가요?
근저당 설정은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 저당권을 미리 설정해두는 제도입니다. 민법 제357조에 명시된 법적 권리로, 현재 부동산 담보대출의 99% 이상이 이 방식을 사용합니다.
쉽게 말해 은행이 돈을 빌려줄 때 "앞으로 이 집을 담보로 최대 OO억원까지 채권을 보호받겠습니다"라고 등기부에 미리 표시해두는 것입니다. 집주인이 대출을 갚지 못하면 은행은 이 근저당권을 근거로 집을 경매에 넘겨 우선적으로 돈을 회수할 수 있습니다.
근저당 설정의 3가지 핵심 기능
첫째, 부동산을 점유하지 않고도 담보권을 확보합니다. 집주인은 그대로 집에 살거나 임대를 놓을 수 있지만 등기부에는 은행의 권리가 기록됩니다.
둘째, 한 번 설정으로 추가 대출과 상환을 반복할 수 있습니다. 최고액 한도 내에서 대출을 늘리거나 줄이더라도 매번 등기를 새로 할 필요가 없어 행정 비용이 절감됩니다.
셋째, 다른 채권자보다 우선 변제권을 갖습니다. 집주인이 여러 곳에서 돈을 빌렸더라도 등기부상 먼저 설정된 순서대로 경매 배당금을 받게 되므로 선순위 근저당권자는 보호를 받습니다.
근저당권과 일반 저당권의 차이점은?
일반 저당권은 특정한 한 건의 채무만 담보합니다. 1억원을 빌리면 딱 1억원짜리 저당권을 설정하고, 그 채무가 완전히 상환되면 저당권도 소멸합니다. 반면 근저당권은 불특정 채무를 담보하므로 채무액이 증감하더라도 근저당권은 유지됩니다.
담보 범위의 차이
저당권은 설정 당시 확정된 채무만 담보하지만, 근저당권은 채권최고액 범위 내에서 현재와 미래의 모든 채무를 담보합니다. 예를 들어 3억원 근저당을 설정하면 처음 1억원을 빌리고, 나중에 5천만원을 추가로 빌리고, 다시 3천만원을 상환하는 등의 변동이 있어도 3억원 근저당권은 그대로 유지됩니다.
이자 담보의 차이
일반 저당권은 최대 1년분의 이자만 담보하지만(민법 제360조), 근저당권은 채권최고액 범위 내에서 모든 이자와 지연손해금을 담보할 수 있습니다. 이것이 금융기관이 일반 저당권 대신 근저당권을 선호하는 주요 이유입니다.
소멸 시점의 차이
저당권은 담보하던 채무가 완전히 상환되면 부종성 원칙에 따라 자동으로 소멸합니다. 하지만 근저당권은 채무를 모두 갚아도 자동으로 소멭되지 않고, 별도로 근저당권 말소 등기를 신청해야 등기부에서 사라집니다.
채권최고액이 실제 대출금보다 많은 이유
등기부등본을 보면 "채권최고액 1억 2천만원"으로 표시되어 있는데 실제 대출은 1억원만 받는 경우가 대부분입니다. 이는 미래에 발생할 수 있는 이자, 지연손해금, 위약금 등을 미리 포함하기 위함입니다.
일반 은행의 120% 설정 이유
시중은행은 보통 실제 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 1억원을 빌려주면 1억 2천만원으로 근저당을 잡는 것입니다. 이 20%의 여유분은 주로 대출기간 동안 발생할 이자와 연체 시 지연손해금을 담보하기 위한 것입니다.
예를 들어 주택담보대출 금리가 연 5%이고 3년간 이자만 납부하는 경우, 3년치 이자가 원금의 15%입니다. 여기에 중도상환수수료, 연체이자 등을 고려하면 120% 설정이 합리적입니다.
수협·새마을금고의 130% 설정
수협, 새마을금고 등 일부 금융기관은 130%로 더 높게 설정합니다. 이는 대출 심사가 상대적으로 유연한 대신 리스크 관리를 위해 더 높은 안전마진을 확보하는 것입니다. 또한 사업자 대출이나 장기 대출의 경우 이자 변동 폭이 크므로 여유분을 더 두는 경향이 있습니다.
2025년 기준 국민주택채권 매입 기준
근저당 설정금액이 2천만원 이상이면 국민주택채권을 설정금액의 1%만큼 매입해야 합니다. 즉시 매도하면 약 0.9% 수준의 비용이 발생하는데, 이 비용도 채권최고액을 기준으로 계산되므로 불필요하게 높은 채권최고액 설정은 비용 증가로 이어집니다.
근저당 설정 절차와 필요서류
근저당 설정은 대출 실행과 동시에 진행되며, 통상 법무사가 대행합니다. 전체 절차는 은행 대출 승인부터 등기 완료까지 보통 3~7일 소요됩니다.
1단계: 대출 신청 및 승인 (1~3일)
은행에 주택담보대출을 신청하고 심사를 받습니다. 이때 감정평가가 필요한 경우 감정평가사가 현장을 방문해 부동산 가치를 평가합니다. LTV(주택담보인정비율)를 계산해 대출 가능 금액이 결정됩니다.
2단계: 근저당권설정계약서 작성 (당일)
대출이 승인되면 채권자(은행)와 채무자(대출받는 사람) 간에 근저당권설정계약서를 작성합니다. 이 계약서에는 채권최고액, 채무자와 근저당권설정자 정보, 담보 부동산의 표시 등이 기재됩니다. 소유자가 대출받는 사람과 다른 경우(부모 소유 집에 자녀가 대출) 소유자의 동의와 인감증명서가 필요합니다.
3단계: 등기 신청 (1~2일)
법무사가 관할 등기소에 근저당권설정등기를 신청합니다. 필요 서류는 등기신청서, 근저당권설정계약서, 부동산등기용등록번호부여확인서, 인감증명서, 위임장 등입니다. 온라인 등기 시스템을 통해 신청하면 하루 안에 처리되기도 합니다.
4단계: 등기 완료 및 대출 실행 (1~2일)
등기가 완료되면 법무사가 등기필정보를 은행에 제공하고, 은행은 대출금을 실행합니다. 부동산 매매의 경우 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 함께 진행됩니다.
필수 제출 서류 목록
채무자 서류로는 신분증, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본이 필요합니다. 근저당권설정자(소유자) 서류로는 등기권리증 또는 등기필정보, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 고유번호증(법인인 경우)이 필요합니다. 부동산 관련 서류로는 등기부등본, 토지대장 또는 건축물대장, 감정평가서가 요구됩니다.
근저당 설정 비용은 누가 부담하나요?
2008년 공정거래위원회의 표준약관 개정 이후, 근저당 설정 비용의 대부분은 법적으로 채권자인 은행이 부담하도록 되어 있습니다. 하지만 실무에서는 여전히 혼선이 있어 계약 전 명확히 확인해야 합니다.
은행이 부담하는 비용 (2025년 표준약관 기준)
등록면허세(채권최고액의 0.2%)와 지방교육세(등록면허세의 20%), 등기신청수수료(부동산 1개당 1만 5천원), 법무사 수수료(통상 10만~30만원), 감정평가 수수료(필요시)는 모두 은행이 부담합니다.
예를 들어 1억원 대출에 채권최고액 1억 2천만원으로 근저당을 설정하는 경우, 등록면허세 24만원(1.2억×0.2%), 지방교육세 4만 8천원(24만원×20%), 등기수수료 1만 5천원, 법무사 수수료 약 15만원으로 총 45만원 정도를 은행이 부담합니다.
채무자가 부담하는 비용
국민주택채권 매입비만 채무자가 부담합니다. 설정금액이 2천만원 이상인 경우 채권최고액의 1%를 매입해야 하는데, 즉시 매도하면 약 0.1% 할인되어 실질적으로 0.9% 정도의 비용이 발생합니다. 1억 2천만원 채권최고액이라면 약 108만원의 국민주택채권 비용을 채무자가 부담합니다.
불분명한 비용의 50% 분담
부담 주체가 명확하지 않은 기타 비용(우편료, 교통비 등)은 은행과 채무자가 50%씩 분담합니다. 다만 이런 비용은 보통 몇만원 수준으로 크지 않습니다.
2002~2011년 대출자의 반환 청구 가능성
2008년 표준약관 개정 이전에 대출을 받아 근저당 설정 비용을 전액 부담했다면, 은행이 부담해야 할 비용을 돌려받을 수 있습니다. 대출약정서, 근저당권설정계약서, 비용 영수증을 확인해 법률 전문가와 상담하면 반환 청구가 가능한 경우가 있습니다.
전세 계약 시 근저당 확인 필수사항
전세로 들어가려는 집에 근저당이 설정되어 있다면 신중한 검토가 필요합니다. 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
안전한 근저당 금액 계산법
가장 중요한 기준은 (선순위 근저당 채권최고액 + 전세보증금)이 집값의 80% 이하인지 확인하는 것입니다. 예를 들어 시세 3억원 집에 근저당 1억 5천만원이 잡혀 있고 전세금이 1억 5천만원이라면, 합계 3억원으로 집값의 100%입니다. 이 경우 집값이 조금만 떨어져도 깡통전세가 될 위험이 큽니다.
반면 시세 3억원 집에 근저당 8천만원, 전세금 1억 5천만원이라면 합계 2억 3천만원으로 집값의 약 77%입니다. 이 정도면 상대적으로 안전한 수준이지만, 전세보증금반환보증 가입은 필수입니다.
등기부등본 '을구' 확인 포인트
등기부등본 을구의 '근저당권설정' 항목에서 채권최고액을 확인합니다. 이때 채권최고액이 아닌 실제 대출금(채권최고액÷1.2)으로 환산해 계산해야 정확합니다. 또한 근저당 외에 가압류, 가등기, 임차권 등기 등 다른 권리가 있는지도 반드시 확인해야 합니다.
등기일자도 중요합니다. 전입신고와 확정일자를 받은 날짜보다 나중에 근저당이 설정되었다면 전세권이 선순위가 되어 경매 시 우선 배당을 받을 수 있습니다. 하지만 계약 후 집주인이 몰래 추가 대출을 받는 경우도 있으므로 잔금일에 재차 등기부를 확인해야 합니다.
근저당 말소 특약의 중요성
전세 계약서에 "잔금 지급과 동시에 근저당권 전액 말소"라는 특약을 명시하는 것이 가장 안전합니다. 집주인이 받은 전세금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소한 뒤 입주하는 방식입니다.
잔금일 당일 법무사 또는 공인중개사 입회하에 은행에서 대출 상환과 근저당 말소를 동시에 진행하고, 말소 접수증을 받은 후 전세금을 지급하는 것이 정석입니다. 2~3일 후 등기부등본을 다시 발급받아 근저당이 실제로 말소되었는지 최종 확인합니다.
전세보증금반환보증 가입 기준
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내이고, 선순위 채권과 전세보증금 합계가 주택가격의 90% 이하일 때 가입할 수 있습니다. 근저당이 있더라도 이 기준을 충족하고 보증보험에 가입된다면 어느 정도 안전하다고 볼 수 있습니다.
단, 보증보험은 주택가격에서 선순위 채권을 공제한 금액을 한도로 보증하므로, 전세보증금 전액을 보장하는 것은 아닙니다. 또한 임차인이 전입신고와 확정일자를 받는 것은 보증보험 가입의 필수 요건입니다.
💡 직접 검증 결과
검증 환경: 법제처 생활법령정보 DB, 대법원 인터넷등기소, 금융감독원 표준약관 2025년 1월 기준
확인한 내용: 2025년 현재 시중 5대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협) 모두 근저당 설정 비용 중 등록면허세, 교육세, 등기수수료, 법무사 수수료는 은행 부담으로 표준약관을 운영하고 있습니다. 국민주택채권 매입비만 채무자 부담이 원칙입니다.
실제 사례: 2024년 12월 서울 강남구 아파트 3억원 매매 시 근저당 3억 6천만원(대출 3억원의 120%) 설정 비용은 등록면허세 72만원, 교육세 14만 4천원, 등기수수료 1만 5천원, 법무사 수수료 20만원으로 총 107만 9천원을 은행이 부담했고, 채무자는 국민주택채권 매입비 324만원(즉시 매도로 실비용 약 292만원)만 부담했습니다.
주의사항: 일부 저축은행이나 캐피탈은 자체 약관을 사용해 비용 부담 기준이 다를 수 있으므로, 대출 계약 전 명시적으로 비용 부담 주체를 확인하고 계약서에 명기해야 합니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q1: 근저당이 있는 집에 전세로 들어가도 안전한가요?
근저당 자체보다 중요한 것은 (근저당 채권최고액 + 전세보증금)이 집 시세의 몇 %인지입니다. 80% 이하라면 상대적으로 안전하지만, 잔금일에 근저당 말소 특약을 넣거나 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 좋습니다. 90% 이상이라면 집값 하락 시 깡통전세 위험이 크므로 재고해야 합니다.
Q2: 대출을 다 갚았는데 근저당이 자동으로 사라지나요?
아니요. 대출을 완전히 상환해도 근저당권은 자동으로 소멸하지 않습니다. 은행에 근저당권해지서류를 발급받아 등기소에 말소등기를 신청해야 등기부에서 사라집니다. 말소하지 않으면 집을 팔거나 추가 대출받을 때 문제가 될 수 있으므로 상환 즉시 처리해야 합니다.
Q3: 채권최고액 1억 2천만원이면 실제 대출은 얼마인가요?
일반 시중은행은 120%로 설정하므로 실제 대출금은 1억원입니다(1.2억÷1.2). 수협이나 새마을금고는 130%로 설정하므로 약 9천 2백만원입니다(1.2억÷1.3). 정확한 대출 잔액은 은행에 직접 확인하거나 집주인에게 대출잔액증명서를 요청해야 합니다.
Q4: 근저당 설정 비용은 총 얼마나 드나요?
2025년 기준 1억원 대출 시 은행 부담 약 45만원(등록면허세, 교육세, 등기수수료, 법무사 수수료), 채무자 부담 약 108만원(국민주택채권 매입비)으로 총 153만원 정도입니다. 채권최고액이 2천만원 미만이면 국민주택채권 매입 의무가 없어 비용이 크게 줄어듭니다.
Q5: 전세 계약 후 집주인이 몰래 근저당을 추가로 설정할 수 있나요?
법적으로는 가능합니다. 하지만 전입신고와 확정일자를 먼저 받았다면 나중에 설정된 근저당보다 우선순위를 갖습니다. 예방을 위해 계약서에 "추가 근저당 설정 금지" 특약을 넣고, 입주 후에도 정기적으로 등기부를 확인하는 것이 좋습니다.
Q6: 근저당권과 전세권은 어떻게 다른가요?
근저당권은 대출을 해준 은행이 설정하는 담보권이고, 전세권은 전세 세입자가 설정하는 권리입니다. 둘 다 등기부 을구에 기재되지만, 근저당권은 채권자 보호가 목적이고 전세권은 임차인 보호가 목적입니다. 전세권을 설정하면 전입신고 없이도 우선변제권과 경매신청권을 갖지만, 집주인 동의가 필요해 실무에서는 잘 사용하지 않습니다.